Budowa domków 70 mkw. na zgłoszenie – ułatwienie czy niedźwiedzia przysługa?

• Czy wiesz że na tej podstawie możesz wybudować dom o prawie 200 mkw.?

• Czy wiesz że Urzędy takie jak Starostwo czy Nadzór – będą mieli związane ręce żeby sprawdzić zgodność z dokumentacją?

• Czy wiesz że przenosisz na siebie całą odpowiedzialność i składasz oświadczenia świadomy odpowiedzialności karnej?

• Poznaj 5 podstawowych zagrożeń przy zgłoszeniu budowy takiego domu.

Zapewne każdemu z Was „obiło się o uszy” o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  obowiązującej od 3 stycznia 2022.– czyli potocznie mówiąc tzw. budowa domów 70 mkw. na zgłoszenie.

To może najpierw kilka słów o zmianach które miały pozytywnie wpłynąć na proces budowy.

Co się zmieniło?

Ustawa zakłada możliwość budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw.:

• Bez konieczności uzyskania pozwolenia, (na zgłoszenie)

• bez konieczności ustanowienia kierownika budowy,

• bez konieczności prowadzenia dziennika budowy.

Domy na zgłoszenie można budować na terenach które objęte są Miejscowym Planem – o funkcji budowlanej, natomiast na terenach gdzie planu nie ma – UWAGA! – Konieczne jest wystąpienie o warunki zabudowy (a więc Urząd Gminy wydający taką decyzję – która w tym wypadku powinna zostać wydana w terminie do 21 dni, po analizie urbanistycznej przedstawi nam decyzję czy zgodzi się na danym terenie wydać takowe warunki zabudowy). Dopiero potem możemy przystąpić do zgłoszenia budowy.

Ile poczekamy na Warunki Zabudowy?

Nowelizacja ustawy zakłada również zmiany co do terminów ustalania warunków zabudowy. Warunki Zabudowy na domy bez pozwolenia do 70 mkw. ich powierzchni zabudowy mają być wydawane w ciągu 21 dni. Termin wydania Warunków Zabudowy na pozostałe obiekty to 90 dni.

Charakterystyka domów „bez pozwolenia”

,,Domy do 70 mkw.” nie będą mogły mieć więcej niż dwie kondygnacje. Ustawa zakłada również na jakiej powierzchni działki musi zostać wybudowany budynek.

W ustawie czytamy:

,,wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora” .

Tak stanowi ustawa…

Zatem ustawa zakłada konkretnie, iż jeden dom może znajdować się na każde 500 mkw. działki. Oznacza to, że dwa domy możemy wybudować na działce o powierzchni 1000 mkw. Jeśli działka będzie miała przykładowo powierzchnię 700 mkw. będziemy mogli wybudować na niej jeden dom „bez pozwolenia”.

Budynki mieszkalne jednorodzinne do 70 mkw. mają być budowane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Każdy inwestor będzie musiał złożyć pisemne oświadczenie, z którego treści wynikać będzie, że jest świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Co to oznacza? Nie będzie można budować takiego domu w celu np. sprzedaży? Przez ile czasu?

Zamysł – ułatwić procedurę budowy domu, ale jak wyglądać może to w praktyce?

Tak więc… robiąc mały wywiad wśród Urzędów, zapytałem co w sytuacji gdy inwestor złoży zgłoszenie z oświadczeniem o kompletnej dokumentacji dołączonej do zgłoszenia, np. bez decyzji o WZ? Otóż… organ nie może nic zrobić… nie ma możliwości sprawdzenia … wierzy, że treść zgłoszenia jest prawidłowa…

Eksperci analizujący ten akt prawny wykazują szereg nieścisłości i niestety niebezpieczeństw.

Na ten przykład:

1. Domy o powierzchni zabudowy do 70 mkw. – przy ich budowie nie trzeba będzie zatrudniać kierownika budowy.

To oczywiście ograniczy koszty. Jednak zapisy mówią wprost, że to inwestor w takim wypadku „przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową”. To natomiast oznacza, że osoba budująca dom może ponieść konsekwencje ewentualnych wypadków na budowie. A nie zapominajmy, że mowa tutaj o 70 mkw. powierzchni zabudowy – a więc… w rezultacie nawet 140 mkw. plus antresola być może nawet można mówić o 200 mkw. powierzchni! Kuriozum to rezygnacja z kierownika i w zastępstwie jednie złożenie oświadczenia o zrealizowaniu inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i przepisami dotyczącymi warunków technicznych. Budowa obiektów o prawie 200 mkw. – co będzie dopuszczalne – może dla osób bez doświadczenia stanowić bardzo duże zagrożenie – mając na uwagę budowę zgodną ze sztuką budowlaną i zasadami bezpieczeństwa.

2. Samorządy, w tym starostwa, gminy – zostały w pewnym zakresie wyłączone z możliwości zakresu kontroli procesu budowlanego!

O czym mowa? Samorządy zostały wyłączone z zadań dotyczących obowiązku sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z ustaleniami MPZP albo decyzji o wz (wyłączony art. 30 ust. 4b zdanie drugie) i możliwości wniesienia sprzeciwu w przypadkach ich naruszenia (wyłączony art. 30 ust. 6 pkt 2). Wyłączono również możliwość nałożenia na zgłaszającego obowiązku uzupełniania braków formalnych (wyłączony art. 30 ust. 5c) oraz możliwości wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji w przypadku ich nieuzupełniani (art. 30 ust 5c). Należy też wspomnieć o wyłączonej możliwości nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia, jeśli realizacja obiektu może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia (wyłączony art. 30 ust. 7 pkt 1), pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków (wyłączony art. 30 ust.7 pkt 2) lub spowodować wprowadzenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (wyłączony art. 30 ust. 7 pkt 4).

Każdy z nas budował lub ma w swoim najbliższym otoczeniu osoby które budowały dom… i pomyślmy przez chwilę… jak dużo w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia było wezwań do uzupełnienia, usunięcia nieprawidłowości i sprzeciwów (np. sąsiadów). Nie wiadomo więc, skąd to optymistyczne założenie, że inwestorzy takich inwestycji wszystko będą mieli kompletne i zgodne z przepisami, organ nie będzie zatem niczego sprawdzać – a odpowiedzialność – cała odpowiedzialność spada na inwestora!

Czy wstrzymanie budowy małego domu będzie możliwe jedynie w sytuacji występowania stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi?

3. Już w momencie dokonania zgłoszenia – można przystąpić do wykonywania robót budowlanych – czy w praktyce to brak możliwości weryfikacji zgłoszenia przez organ architektoniczno – budowlany? Składając oświadczenie o tym, że dokumentacja jest kompletna… osoba nie mająca doświadczenia w uzyskiwaniu takich decyzji może narazić się na konsekwencje prawne. Rodzi to podstawowe pytania:

• Ile osób dzisiaj – zdaje sobie sprawę, że na terenach bez MPZP będzie potrzebna decyzja o warunkach zabudowy?

• Kto weźmie odpowiedzialność za sprawdzenie zgodności inwestycji z miejscowym planem?

• Kto odpowie za ryzyko pogorszenia stanu środowiska i stanu zachowania zabytków?

• I jeszcze kto będzie odpowiedzialny za naruszenie praw lub interesów właścicieli sąsiednich działek?

Prawidłowa odpowiedź to: Inwestor. Można powiedzieć… no tak – buduje to powinien brać odpowiedzialność – ale wyłączanie z procesu jednostek które przede wszystkim mają zapewnić ład urbanistyczny i dbać o bezpieczeństwo budowlane – nie bardzo jest chyba zasadne.

4. Należy również zwrócić uwagę, że ewentualne uchybienia – w części wymienione w punkcie poprzednim… nie mogą być także przesłanką do zgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu robót – katalog możliwych przyczyn odmowy nie został rozszerzony i opiera się na założeniu zgodności z treścią zgłoszenia, któremu przysługuje domniemanie prawidłowości.

5. Ciekawe również, że weryfikacji – nie podlega złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jego ewentualny brak także nie może być przesłanką odmowy dopuszczenia budynku do użytkowania.

Jak wiemy oświadczenie to miało powstrzymać ,,złowieszczych deweloperów ” przed ekspansją terenów i zabudowywaniu ich tego typu domami w celu ich sprzedaży. Ale jeżeli ktoś nie złoży takiego oświadczenia – chociaż powinien wedle ustawy – ale Urząd nie może tego zweryfikować… Więc… no właśnie? Jakie będzie rozwiązanie takiej sytuacji? Sprawa karna?

Cała ustawa jak myślę, miała na celu uproszczenie i tak już skomplikowanego procesu budowlanego – pojawia się jednak pytanie – jak w praktyce będzie teraz wyglądała budowa takich domków i jak będą wyglądały nasze znajome tereny za jakiś czas? Pozostaje nam po prostu poczekać i się przekonać.