„CICHA REWOLUCJA W NIERUCHOMOŚCIACH: NAJEM NA DOBY POD KONTROLĄ PAŃSTWA – A TO DOPIERO POCZĄTEK”

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce wchodzi w okres największych zmian od lat. Nowe przepisy – zarówno wynikające z prawa unijnego, jak i projektów krajowych – mają uporządkować sektor, który dynamicznie rósł m.in. dzięki platformom takim jak Airbnb czy Booking. Problem w tym, że kierunek tych zmian budzi coraz więcej wątpliwości – zwłaszcza wśród właścicieli nieruchomości

.

Kluczowa data: 20 maja 2026… ale to dopiero początek

Najważniejszą datą jest 20 maja 2026 roku. To wtedy zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie nakazujące państwom członkowskim stworzenie systemu rejestracji najmu krótkoterminowego.

W praktyce oznacza to m.in.:

• obowiązek rejestrowania lokali wynajmowanych na doby,
• zbieranie danych o wynajmie przez państwo,
• większą kontrolę nad rynkiem.

Jednak – co istotne – w Polsce realne zmiany mogą wejść później (nawet jesienią 2026), bo krajowe przepisy wciąż są w trakcie procedowania.

Już dziś widać więc pewien chaos legislacyjny: prawo unijne zacznie obowiązywać, ale krajowy system może nie być jeszcze gotowy.

Co dokładnie ma się zmienić?

Zarówno projekt rządowy, jak i propozycja Polski 2050 idą w podobnym kierunku: większej kontroli i ograniczeń.

1. Obowiązkowy rejestr mieszkań

Każde mieszkanie przeznaczone na najem krótkoterminowy ma być wpisane do ewidencji.
Brak wpisu? Kary nawet do 50 tys. zł.

Dodatkowo:

• numer rejestracyjny będzie musiał widnieć w ogłoszeniach,
• platformy typu Airbnb będą zobowiązane do współpracy z systemem.

2. Większa władza samorządów

To jedna z najbardziej kontrowersyjnych zmian.

Gminy mają dostać prawo do:

• wyznaczania stref zakazu najmu krótkoterminowego,
• ograniczania liczby dni wynajmu,
• narzucania dodatkowych wymogów.

W praktyce oznacza to, że w jednej części miasta wynajem będzie dozwolony, a w innej – całkowicie zakazany.

3. Możliwe blokowanie najmu przez wspólnoty

Projekt przewiduje, że:

• w budynkach wielorodzinnych konieczna może być zgoda wspólnoty lub spółdzielni.

To rozwiązanie, które de facto daje sąsiadom wpływ na to, co właściciel może robić ze swoją nieruchomością.

4. Najem jak usługa hotelarska

Planowane jest formalne uznanie najmu krótkoterminowego za usługę hotelarską, co oznacza:

• więcej obowiązków,
• konieczność spełniania dodatkowych norm,
• potencjalne kontrole.

Dwa projekty, jeden kierunek – ale różne tempo

Na stole są obecnie dwa podejścia:

• Projekt rządowy – bardziej rozłożony w czasie, z dłuższym wdrożeniem.
• Projekt Polski 2050 – zakłada szybsze i bardziej bezpośrednie wejście przepisów.

Sejm dał już zielone światło do dalszych prac, co oznacza, że regulacje są coraz bliżej realizacji.

Oficjalny cel: porządek. Nieoficjalny efekt: ograniczenia?

Twórcy przepisów argumentują, że chodzi o:

• walkę z „dzikim” najmem,
• poprawę dostępności mieszkań dla mieszkańców,
• ograniczenie uciążliwości dla sąsiadów.

To częściowo uzasadnione – rynek rzeczywiście wymknął się spod kontroli.

Ale pojawia się pytanie: czy lekarstwo nie okaże się gorsze od choroby?

Gdzie zaczynają się problemy?

Nowe przepisy – choć logiczne na papierze – mogą w praktyce oznaczać:

🔴 Uderzenie w prawo własności

Możliwość blokowania najmu przez gminy czy wspólnoty to realne ograniczenie swobody właściciela.

🔴 Niepewność inwestycyjna

Kupno mieszkania pod wynajem stanie się ryzykowne – bo lokalne przepisy mogą się zmieniać.

🔴 Chaos regulacyjny

Różne zasady w każdej gminie = brak jednolitego rynku.

🔴 Wzrost szarej strefy

Im więcej ograniczeń, tym większa pokusa ich omijania.

Wpływ na regiony turystyczne – KASZUBY

Na Kaszubach, gdzie popularny jest wynajem domków letniskowych, nowe regulacje mogą ograniczyć liczbę dostępnych ofert i zwiększyć koszty prowadzenia działalności. Może to przełożyć się na wzrost cen noclegów oraz większą formalizację rynku turystycznego.

W Trójmieście skutki mogą być jeszcze bardziej widoczne. Ograniczenia w centrach miast i dzielnicach turystycznych mogą spowodować powrót części mieszkań na rynek najmu długoterminowego. Z jednej strony poprawi to dostępność lokali dla mieszkańców, z drugiej może zmniejszyć bazę noclegową dla turystów.

Podsumowanie

Zmiany w najmie krótkoterminowym są nieuniknione – wymusza je zarówno Unia Europejska, jak i realne problemy rynku.

Jednak kierunek, w którym zmierzają przepisy, budzi uzasadnione obawy. Zamiast prostego uporządkowania rynku, możemy dostać system pełen zakazów, uznaniowości i lokalnych barier.

A to oznacza jedno:
dla wielu właścicieli mieszkań najem krótkoterminowy z biznesu może zamienić się w problem.