Od 13 lutego 2026 r. wchodzą w życie kluczowe zmiany w ustawie z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska) które w praktyce porządkują sposób ustalania cen mieszkań i domów przez deweloperów. Nowe regulacje mają jeden wspólny cel: większą przejrzystość, uczciwe liczenie metrażu i realną ochronę kupujących.

Jakie zmiany są najważniejsze?

📌Ściany działowe nie podnoszą już ceny mieszkania

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza jednoznaczny zakaz wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, od której liczona jest cena lokalu – dla niektórych może to brzmieć jako ,,oczywistość” , ale niestety i takie praktyki przez niektórych deweloperów były dotąd stosowane… w rezultacie metraż użytkowy faktyczny był mniejszy niż ten – za który płaciliśmy.

📌Jednolite zasady liczenia metrażu mieszkań

Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, podpisaną 7 stycznia 2026 r., wszyscy deweloperzy będą zobowiązani do liczenia powierzchni użytkowej według jednej normy: Polska Norma PN-ISO 9836:2022

📌Balkony i tarasy – jasne zasady rozliczeń

Nowe przepisy jednoznacznie potwierdzają, że balkony, tarasy i loggie nie są częścią powierzchni użytkowej mieszkania. Cena lokalu musi być oparta wyłącznie na metrażu obliczonym zgodnie z Polską Normą.

📌Odległości między budynkami – więcej ładu przestrzennego

Zmiany dotyczące minimalnych odległości między budynkami oraz od granic działek (np. 5 m odstępu od zabudowy wielorodzinnej) mają znaczenie głównie dla większych inwestycji deweloperskich. Ich celem jest poprawa jakości planowania przestrzennego, bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców.

Równolegle w 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która znacząco rozszerza katalog inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, a w wielu przypadkach także zgłoszenia.

🏗️ Najważniejsze ułatwienia obejmują m.in.:

• przydomowe schrony do 35 m² – na zgłoszenie,
• zadaszone tarasy:
  • do 35 m² – bez formalności,
  • 35–50 m² – na zgłoszenie,
• boiska i korty sportowe – na zgłoszenie,
• baseny i oczka wodne do 50 m² przy domach jednorodzinnych – bez formalności,

• baseny do 15 m² i oczka do 10 m² na terenie ROD – bez zgłoszenia,
• magazyny energii do 30 kWh – bez formalności,
• mikroinstalacje wiatrowe:
  • do 3 m wysokości – bez formalności,
  • do 12 m – na zgłoszenie.

Zmiany te skracają proces inwestycyjny, ograniczają biurokrację i obniżają koszty po stronie właścicieli nieruchomości.