Plany ogólne a warunki zabudowy – jakich zmian się spodziewać?

Od początku 2026 roku czekają nas duże zmiany w kwestii planowania przestrzennego w Polsce. W szczególności trzeba zaznaczyć istotną zmianę w kwestii uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie , aby uzyskać pozwolenie na budowę, teren, na którym znajduje się działka musi być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – występuje się o warunki zabudowy.

Plany ogólne…

Do końca 2025 roku gminy mają obowiązek sporządzić plany ogólne dla swoich terenów. Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – będzie on aktem prawa miejscowego. A więc jest to istotna różnica względem porównywalnego z tym aktem studium uwarunkowań terenu – gdyż będzie to dokument który nie ,,sugeruje kierunku rozwoju”, ale jasno określa z czym ma być zgodna decyzja o warunkach zabudowy. Zatem, nadal będzie obowiązywał miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego, a na terenach na których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony – będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy – ale na podstawie i w zgodzie z uchwalonym Planem Ogólnym gminy.

Warunki zabudowy na 5 lat…

Wraz z planem ogólnym  w życie wejdą również inne zmiany. Warunki zabudowy będą wydawane na 5 lat – po tym czasie decyzja wygasa i trzeba będzie przejść przez całą proceduję ponownie.

Obecnie warunki zabudowy wydawane są bezterminowo (do momentu uchwalenia na tym terenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego). Analizując obecne przepisy ustawy – jeśli decyzja o warunkach zabudowy uprawomocni się do dnia 31 grudnia 2025 roku – warunki zabudowy jeszcze na starych zasadach zachowają ważność, co jest dobrą wiadomością dla tych, którzy już takie warunki dla swojej działki posiadają i nawet za kilka lat – na ich podstawie będą mogli starać się o pozwolenie na budowę.

Plan ogólny, a warunki zabudowy…

Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy również ulegną zmianie. Obecnie można złożyć wniosek o warunki zabudowy na jakimkolwiek terenie (o ile nie jest objęty planem miejscowym) i starać się o decyzję o warunkach zabudowy dla budowy dla np. domu jednorodzinnego – oczywiście wydawana jest ona na podstawie przepisów i spełnieniu określonych warunków w ustawie.

Od 2026 roku, warunki zabudowy uzyskamy, jeśli w planie ogólnym będzie założenie, że dany teren przeznaczony jest pod budownictwo jednorodzinne. Jeśli nie będzie takiej funkcji – decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana odmowna.

Z założenia, w ten sposób gminy będą przeciwdziałać lokalizowaniu nieruchomości w pustej, niezagospodarowanej przestrzeni i będą miały wpływ na charakter zabudowy.

Zmiany…

W nowym systemie prawnym możemy spodziewać się jeszcze innych zmian. Przykładem może być wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy – który już chyba na stałe ,,zagościł” w decyzjach o warunkach zabudowy.

Mieliśmy taką sytuację już w tym roku – w okolicy sprzedawanej przez nas działki wybudowane były małe domy z powierzchnią zabudowy około 70 mkw., tak więc wydawać by się mogło – że nic nie będzie stało na przeszkodzie, aby na wolnej działce w sąsiedztwie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na budowę budynku o parametrach podobnych do zlokalizowanych budynków.

Jednak gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy, a w niej zapis o minimalnej powierzchni zabudowy 100 mkw. – co jest znaczącą różnica, jeśli komuś zależy na niewielkim budynku. 

Na bieżąco śledzimy wszelkie nowości w tym temacie, aby móc udzielić rzetelnych informacji. W razie pytań zachęcamy do kontaktu z biurem, chętnie wyjaśnimy niezrozumiałe kwestie i rozwiejemy wątpliwości w związku z nową ustawą o planowaniu przestrzennym jak również w pozostałych tematach dotyczących sprzedaży nieruchomości!

Źródła:

https://www.profinfo.pl/blog/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym-co-mowi-kiedy-weszly-zmiany/

https://www.prawo.pl/samorzad/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym-zmiany,522114.html

https://www.kochanski.pl/najwazniejsze-zmiany-ktore-przyniesie-reforma-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/