Zadzwoń do nas:
+ 48 889 446 899
21.10.2022
MPZP a Warunki Zabudowy…

Nieruchomości po sąsiedzku 🤝

 

CZĘŚĆ 1

 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a Warunki Zabudowy…

Wielu Klientów zwracających się do naszego biura zarówno Sprzedających jak i Kupujących nie zna różnicy pomiędzy Miejscowym Planem a Warunkami Zabudowy. Bardzo wiele osób również nie wie, czy ich nieruchomość jest objęta takim planem oraz jaką funkcję posiada ich działka…
Zacznijmy zatem od początku, aby nieco rozjaśnić ten temat.

 

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

To akt prawa miejscowego, który obejmuje swoim zasięgiem wybrany obszar gminy. Niekiedy są to całe wsie lub miasta, zaś czasami jest to tylko pewna część danego terenu obejmująca swoim zasięgiem kilka działek. Dokument ten uchwala Rada Gminy, bądź Rada Miasta. Zanim jednak to nastąpi, każdy mieszkaniec może zgłosić swoje uwagi podczas publicznego wystawienia planu. To bardzo ważne, aby w trakcie realizacji projektu planu, zwrócić uwagę na funkcję naszej nieruchomości w tym dokumencie! A więc, bardzo istotne jest śledzenie strony miasta/gminy w której jesteśmy właścicielami działki – aby być na bieżąco z wystawieniem takiego planu i abyśmy mieli możliwość odnieść się do jego założeń.

 

Informacje z Miejscowego Planu są bardzo przydatne, gdy chcemy zakupić daną działkę.

 

Po pierwsze z planu dowiemy się co możemy na niej wybudować (jaką funkcję ma działka – mieszkaniową, usługową, przemysłową, itd.), po drugie widzimy co może powstać na sąsiednich działkach!

 

Gdy działka objęta jest MPZP – mamy możliwość zawnioskować o Pozwolenie na budowę zgodnie z funkcją ujętą właśnie w planie.

 

Jakie informacje możemy odczytać z karty terenu w planie miejscowym dla interesującej nas działki? Są to m.in.:
  • przeznaczenie (funkcję) naszej działki (rola, las, czy też działka budowlana),
  • parametry związane z zabudową naszej działki (wysokość zabudowy, powierzchnia zabudowy, szerokość ściany frontowej, kształt dachu, itd.),
  • inne ważne aspekty poprzedzające budowę (czy teren znajduje się w strefie ochrony archeologicznej, kwestie osuwania terenu, dostępu do drogi publicznej, itd.).
Warto tutaj zaznaczyć, że nasz rząd rozpoczął nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zakłada, że cała Polska ma zostać objęta planem ogólnym. Samorządy mają czas do 2026 roku na przygotowanie tychże planów, a dotychczasowe Studium Uwarunkowań stanowiące kierunek rozwoju obszarów i często wskazujące kierunek dla planów ma zostać zastąpione właśnie PLANAMI OGÓLNYMI.

 

A Warunki Zabudowy…?

 

Warunki Zabudowy to dokument, który uzyskujemy w momencie, gdy dana działka NIE JEST OBJĘTA Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego! Należy o niego zawnioskować indywidualnie dla przedmiotowej działki. WZ otrzymujemy na konkretną działkę. Dokument ten pozwala nam uzyskać pozwolenie na budowę.

 

W jaki sposób wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?
Istotną rolę odgrywa – analiza urbanistyczna – w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
A więc, samorząd na podstawie mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku w pierwszej kolejności określa obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

I wtedy analizowane są:
  • czy działka posiada dostęp do drogi publicznej,
  • czy jest możliwość zapewnienia uzbrojenia takiej działki / lub czy jest już uzbrojona,
  • czy co najmniej jedna działka sąsiednia (z obszaru przyjętego w analizie), dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

 

Warto też wiedzieć, że nie trzeba być właścicielem danej nieruchomości, aby uzyskać decyzję o WZ. To bardzo cenna informacja, gdy chcemy zakupić daną nieruchomość, a obecny właściciel nie wniósł o taką decyzję. Dzięki takiej informacji dowiemy się czy możemy wybudować np. taki dom, jaki sobie założyliśmy.

 

Ważne jest to, że gdy tylko samorząd uchwali Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na danym terenie, który obejmuje naszą nieruchomość Decyzja o warunkach zabudowy – wydana na naszą działkę jest już bezwartościowa!

 

WAŻNE!

W ramach nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Warunki Zabudowy mają być ważne jedynie 5 lat! Dotychczas były one bezterminowe.

 

Jak tłumaczył Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii:
Skoro 2/3 naszego kraju nie jest pokryte planami miejscowymi, to likwidacja warunków zabudowy w dzisiejszych realiach może zablokować realizację wielu inwestycji. Nie wszędzie obowiązują miejscowe plany. Nie chcemy jednak zmuszać gmin do obowiązkowego wprowadzania miejscowych planów. Doskonale pamiętam, czym to się skończyło w 2003 roku kiedy to ustawa uchyliła część aktów. Na długie lata powstała luka planistyczna. Dlatego warunki zabudowy zostawiamy. Dzięki temu, że warunki będą wydawane na podstawie planów ogólnych, nie będą się przyczyniały do chaosu urbanistycznego. Umożliwimy gminom przygotowanie planów ogólnych od 2023 roku – (wypowiedź dla portalu prawo.pl)

 

Więcej o tym już pisaliśmy tutaj:
https://driwanieruchomosci.pl/trwa-nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/

 

Podsumowując…

 

Bardzo ważne jest, aby przed zakupem sprawdzić funkcję nieruchomości, która jesteśmy zainteresowani! Zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i Warunki Zabudowy określają nam co na danej działce możemy wybudować!

 

 

 

O mnie

Chcę sprzedać

Chcę kupić

Zadzwoń do mnie

chętnie odpowiem na Twoje pytania

889 446 899

k.driwa@driwanieruchomosci.pl

Biuro

698 455 407

driwanieruchomosci@gmail.com
Copyright ©2024 Krystian Driwa Nieruchomości | Klauzula informacyjna